Законы о недвижимости в Таиланде: Полный гид для иностранца 2025

Покупка недвижимости в Таиланде — мечта, которая может стать реальностью, если подойти к процессу грамотно. Законодательство страны имеет критически важные нюансы для иностранцев, и главное правило остается неизменным: иностранец не может напрямую владеть землей в Таиланде.

Однако существуют абсолютно легальные и надежные способы владения жильем. В этом обновленном гиде мы детально разберем ключевые формы собственности (Фрихолд и Лизхолд), объясним продвинутые схемы для покупки виллы, расскажем о налогах, новых правилах защиты покупателей и дадим исчерпывающий чек-лист для проверки объекта перед сделкой.

Фрихолд (Freehold): Полное право собственности на кондоминиум

Фрихолд — это самая полная и безопасная форма собственности для иностранца, аналогичная привычному нам “праву собственности”. Она дает вам право продавать, дарить, сдавать в аренду и передавать по наследству вашу недвижимость без ограничений по времени.

Где доступен фрихолд? Единственный тип недвижимости, который иностранец может купить в полную собственность — это квартира в кондоминиуме.

💡 Важное уточнение по документам: Право собственности на квартиру в кондоминиуме подтверждается специальным документом — Condominium Unit Title Deed. Это не то же самое, что “Чанот” (Chanote), который является титулом на земельный участок. У всего здания кондоминиума есть общий Чанот на землю, а у каждого владельца квартиры — свой титул на юнит, включающий долю в общей собственности.

Ключевые условия для фрихолда:

1. Иностранная квота 49%: Иностранцам может принадлежать не более 49% от суммарной площади всех юнитов в кондоминиуме. Для регистрации сделки в Земельном департаменте требуется официальное письмо от управляющей компании (Juristic Person) или застройщика, подтверждающее наличие свободной квоты (так называемое “foreign quota letter”).

2. Перевод денег из-за границы (FET): Для регистрации фрихолда вы должны доказать, что средства на покупку поступили в Таиланд из-за рубежа.

   • Валюта: Деньги должны поступить в иностранной валюте и быть сконвертированы в тайские баты уже внутри Таиланда. Не отправляйте THB из-за рубежа — это может стать причиной отказа в регистрации.

   • Документы: Для подтверждения банк выдает специальный документ FET (Foreign Exchange Transaction form). При суммах перевода менее 50 000 USD, как правило, выдается более простой документ — credit advice. Заранее уточните у вашего банка, какой документ будет предоставлен.

   • Назначение платежа: В назначении перевода обязательно указывайте: “For the purchase of a condominium” и ваше полное ФИО, как в загранпаспорте.

Лизхолд (Leasehold): Долгосрочный контроль над землей и домом

Лизхолд — это не покупка, а оформление долгосрочной аренды. Это основной легальный механизм для иностранцев, желающих “владеть” домом, виллой или таунхаусом.

• Срок: Максимальный законный срок аренды составляет 30 лет. Любой договор аренды на срок свыше 3 лет обязан быть зарегистрирован в Земельном департаменте, иначе он не будет иметь юридической силы сверх трехлетнего периода.

• Продление: Схемы “30+30+30” лет не гарантированы законом. Продление — это не автоматическое право, а лишь пункт в договоре, который может быть оспорен. Судебная практика Верховного Суда Таиланда в 2025 году четко подтвердила, что принудить арендодателя к автоматическому продлению лиза невозможно.

⚠️ Предупреждение о 50-летних лизах: Иногда можно встретить предложения аренды на 50 лет. Такой срок действительно существует, но он регулируется отдельным законом (Act on the Lease of Immovable Property for Commercial and Industrial Purposes B.E. 2542) и предназначен исключительно для коммерческих и промышленных целей.

Сравнение форм владения: Фрихолд vs. Лизхолд

Продвинутые схемы владения виллой: Лизхолд + Суперфиций

Для покупки виллы самой надежной структурой является комбинация:

1. Leasehold (Лизхолд): Долгосрочная аренда на 30 лет на земельный участок.

2. Superficies (Суперфиций): Отдельное, независимое право собственности на все строения на этом участке.

Право суперфиция может быть установлено на срок до 30 лет или пожизненно (если бенефициар связан с собственником земли) и, если иное не оговорено в договоре, оно может быть уступлено и передано по наследству. Это дает вам реальное право собственности на дом, а не просто право пользования.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

При регистрации сделки уплачиваются следующие налоги:

• Transfer Fee (Сбор за передачу права): 2% от оценочной стоимости.

• Specific Business Tax (SBT): 3.3% от продажной или оценочной стоимости. Взимается, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет.

• Stamp Duty (Гербовый сбор): 0.5%. Уплачивается, если сделка не облагается SBT.

• Withholding Tax (Подоходный налог у источника): Удерживается с продавца (1% для компаний, прогрессивная шкала для физлиц).

💡 Временная льгота в 2025 году: Для поддержки рынка недвижимости в 2025 году действует временное снижение сборов за регистрацию права собственности и ипотеки до 0.01% для жилой недвижимости стоимостью до 7 миллионов бат. Обязательно проверяйте применимость этой льготы на дату вашей сделки.

Также все владельцы обязаны ежегодно уплачивать налог на землю и здания (Land and Building Tax B.E. 2562), действующий с 2020 года. Ставки зависят от стоимости и фактического использования объекта (личное проживание, сдача в аренду и т.д.).

⚠️ “Серые схемы” и юридические ловушки, которых стоит избегать

1. “Номинальные” компании: В 2024-2025 годах власти Таиланда усилили проверки компаний с иностранным участием, созданных для владения землей. Риски включают не только принудительную продажу актива, но и уголовную ответственность для всех участников схемы.

2. Краткосрочная аренда: Сдача жилья на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии нарушает Hotel Act. Судебная практика подтверждает наложение штрафов на владельцев. Кроме того, внутренние правила большинства кондоминиумов (by-laws) прямо запрещают посуточную аренду.

3. Покупка на тайского супруга: Брак не дает иностранцу права на землю. При сделке Земельный департамент потребует от тайского супруга подписать декларацию (sin suan tua), что деньги на покупку являются его/ее личными, а не совместно нажитыми средствами.

Покупка на стадии строительства (Off-Plan): Новые правила защиты с 31.01.2025

С 31 января 2025 года договоры бронирования (Reservation Agreements) официально признаны “контролируемым типом договоров” согласно уведомлению Комитета по защите прав потребителей (OCPB).

Что это значит для покупателя:

• Стандартный формат: Договор должен быть на понятном языке, с читаемым шрифтом.

• Запрет “нечестных” условий: Застройщику запрещено включать в договор пункты, ущемляющие права покупателя (например, о невозвратном депозите при вине застройщика).

• Четкие правила возврата: Условия возврата средств должны быть четко прописаны.

Также при покупке кондоминиума на стадии строительства применяется стандартная форма договора купли-продажи (OC-22), утвержденная законом. Убедитесь, что договор вашего застройщика соответствует этому стандарту.

✅ Чек-лист проверки объекта (Due Diligence)

Никогда не подписывайте договор, пока ваш юрист не проверит:

• Титульные документы: Оригинал титула (Chanote/Condominium Unit Title Deed) и отсутствие обременений (ипотеки, ареста).

• Иностранная квота: Официальное письмо от Juristic Person (для фрихолда).

• Разрешения: Разрешение на строительство и экологическая экспертиза (EIA).

• Доступ к дороге: Наличие зарегистрированного сервитута (easement) — права проезда.

• Коммунальные платежи: Отсутствие долгов по common fee и в sinking fund.

• Для офф-плана: Соответствие договора бронирования и S&P новым правилам OCPB и форме OC-22.