Налоги на недвижимость в Таиланде: при покупке и владении

Покупка жилья в Королевстве — серьёзное решение. И налоги на недвижимость в Таиланде — обязательная часть любой сделки, о которой лучше знать заранее, а не в кабинете Земельного департамента. Одни сборы вы заплатите разово — при покупке или продаже. Другие начисляются каждый год, пока вы владеете объектом. Размер расходов зависит от типа недвижимости, срока владения продавца и того, как стороны договорились разделить платежи.

В этом гиде — полный разбор каждого налога: кто платит, сколько, и где можно сэкономить легально. Актуально на март 2026. Условия и ставки могут меняться — уточняйте информацию в Земельном департаменте Таиланда или у лицензированного юриста. Если вы только начинаете разбираться в рынке, рекомендуем сначала прочитать общий гид по недвижимости в Таиланде.

Какие налоги платят при покупке недвижимости в Таиланде 💰

При любой сделке с недвижимостью в Таиланде возникают четыре основных государственных сбора. Они рассчитываются и оплачиваются в момент регистрации перехода права собственности — прямо в офисе Земельного департамента (Land Office).

Вот полный список:

• Transfer Fee (налог на передачу права собственности) — фиксированная ставка от оценочной стоимости объекта.
• Stamp Duty (гербовый сбор) — разовый сбор при сделке.
• Specific Business Tax / SBT (специальный бизнес-налог) — применяется вместо гербового сбора, если продавец владел объектом менее определённого срока.
• Withholding Tax (подоходный налог при продаже) — удерживается с продавца.

Какие именно сборы возникнут в вашей сделке, зависит от нескольких факторов. Ключевые — срок владения продавца и его статус (физическое или юридическое лицо). Налог при покупке недвижимости в Таиланде — это не один платёж, а комбинация из двух-трёх сборов одновременно. Гербовый сбор и SBT взаимоисключающие: платится только один из них.

Покупателю важно понимать всю картину заранее. Это позволяет точно рассчитать бюджет и грамотно вести переговоры о распределении расходов. Тайское законодательство определяет, кто «по умолчанию» платит каждый сбор, но на практике стороны могут договориться иначе — и часто договариваются.

Налог на передачу права собственности (Transfer Fee) 📋

Transfer Fee — самый заметный сбор при покупке. Ставка составляет 2% от оценочной стоимости объекта (appraised value), которую определяет Земельный департамент. Обратите внимание: оценочная стоимость и реальная цена сделки — не одно и то же. Обычно оценочная стоимость ниже рыночной, хотя разрыв постепенно сокращается.

По закону Transfer Fee оплачивает покупатель. Но в тайской практике сложилась устойчивая традиция — стороны делят этот сбор пополам. Формулировка «50/50» встречается в большинстве стандартных договоров купли-продажи. Это не требование закона, а результат переговоров. В каждой конкретной сделке распределение фиксируется в контракте.

Если вы покупаете квартиру в новом кондоминиуме напрямую у застройщика, схема может отличаться. Некоторые девелоперы берут Transfer Fee на себя в рамках акций, другие полностью перекладывают на покупателя. Читайте договор внимательно — расходы покупателя недвижимости в Таиланде сильно зависят от условий конкретного проекта.

Налог на передачу права собственности в Таиланде рассчитывается и оплачивается в момент регистрации в Land Office. Без его уплаты переход права собственности не зарегистрируют. Подробнее о том, как проходит процедура регистрации — в нашем гиде по процессу покупки недвижимости.

Гербовый сбор и специальный бизнес-налог (SBT) 💰

Эти два сбора — взаимоисключающие. При сделке платится только один из них. Какой именно — зависит от того, сколько времени продавец владел объектом.

Гербовый сбор (Stamp Duty) составляет 0,5% от оценочной или договорной стоимости (берётся большая из двух). Он применяется, если продавец владел недвижимостью более пяти лет (или если объект был основным местом жительства с регистрацией более года). Гербовый сбор в Таиланде при сделках с недвижимостью — это, по сути, минимальный вариант налогообложения для продавца-физлица.

Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax, SBT) — 3,3% (включая муниципальную надбавку). Он применяется, если продавец владел объектом менее пяти лет. По своей природе SBT — это налог на коммерческую деятельность: государство рассматривает быструю перепродажу как бизнес-операцию. Специальный бизнес-налог в Таиланде при сделках с недвижимостью — существенная статья расходов, которую нужно учитывать при планировании бюджета.

Оба сбора по закону оплачивает продавец. Но, как и с Transfer Fee, в контракте стороны могут распределить расходы иначе. На вторичном рынке покупатели иногда соглашаются частично компенсировать SBT в обмен на снижение цены.

Простое правило: если в сделке участвует SBT — гербовый сбор не начисляется. И наоборот. Два сбора одновременно не применяются никогда.

Подоходный налог при продаже (Withholding Tax) 🇹🇭

Withholding Tax — это налог, который удерживается с продавца в момент регистрации сделки. Покупатель напрямую его не платит, но понимать механизм полезно: он влияет на переговоры о цене и распределении расходов.

Расчёт различается для физических и юридических лиц.

Для юридических лиц всё просто: ставка составляет 1% от оценочной или договорной стоимости (берётся большая из двух). Фиксированная ставка, без вариантов.

Для физических лиц расчёт сложнее. Применяется прогрессивная шкала подоходного налога, а база уменьшается на стандартные вычеты, которые зависят от срока владения. Чем дольше продавец владел объектом — тем больше вычет и тем меньше итоговая сумма налога. Расчёт производит сотрудник Land Office по утверждённой формуле. Точную сумму можно узнать заранее, обратившись в Земельный департамент с документами на объект.

Withholding Tax удерживается автоматически при регистрации. Продавец получает сумму сделки уже за вычетом этого налога. Отдельного платежа или декларации не требуется.

Если вы планируете продавать недвижимость в будущем, учитывайте этот налог при расчёте потенциальной прибыли. Подробнее о налоговой системе Таиланда для экспатов — в нашем отдельном материале.

Ежегодный налог на владение недвижимостью (Land and Building Tax) 🌴

С 2020 года в Таиланде действует ежегодный налог на землю и строения (Land and Building Tax Act). Он заменил прежние сборы — House and Land Tax и Local Development Tax — и распространяется на всех владельцев недвижимости, включая иностранцев.

Ставки дифференцированы в зависимости от назначения объекта: жильё, коммерческая недвижимость, сельскохозяйственная земля или пустующий участок. Для каждой категории установлены свои пороги и прогрессивные шкалы. Правительство периодически пересматривает ставки и вводит временные льготы — поэтому конкретные цифры лучше уточнять в местном муниципалитете (Tessaban или Or Bor Tor) на момент уплаты.

Несколько важных моментов:

• Налоговая база — оценочная стоимость объекта по данным Казначейского департамента (Treasury Department), а не рыночная цена.
• Жильё для личного проживания облагается по минимальным ставкам. Для владельцев с тайской регистрацией (табиен бан) предусмотрены дополнительные вычеты.
• Коммерческая недвижимость и пустующие участки облагаются по более высоким ставкам.
• Уведомление и оплата — ежегодно, обычно в первой половине года. Муниципалитет рассылает уведомления владельцам.

Налог на владение недвижимостью в Таиланде — сравнительно небольшой по мировым меркам. Но игнорировать его не стоит: за просрочку начисляются пени. Если вы владеете кондоминиумом, управляющая компания обычно напоминает о сроках уплаты. Больше о типах объектов и особенностях владения — в нашем гиде по типам недвижимости в Таиланде.

Кто платит какие налоги — покупатель или продавец 📋

Один из самых частых вопросов при покупке жилья — кто за что платит. В тайском законодательстве «ответственный плательщик» определён для каждого сбора. Но договорная практика часто вносит свои коррективы.

Ключевой принцип: всё, что касается распределения сборов при продаже недвижимости в Таиланде, фиксируется в договоре купли-продажи. Устные договорённости не защищают ни одну из сторон. Настаивайте на том, чтобы пункт о расходах был прописан чётко и подробно.

Именно поэтому так важно работать с проверенным агентом и юристом. Хороший риелтор знает типичные для рынка условия и поможет провести переговоры. А юрист проверит договор до подписания. Если вы ещё не выбрали специалистов — вот наши рекомендации: как выбрать риелтора в Таиланде и зачем нужен юрист при покупке недвижимости.

Как минимизировать налоговую нагрузку при покупке недвижимости ☀️

Речь идёт исключительно о легальной оптимизации — законных способах снизить расходы. Уклонение от уплаты налогов в Таиланде — уголовное преступление, и рисковать здесь не стоит.

Вот практичные подходы, которые работают:

1. Договоритесь о распределении расходов до подписания контракта. Transfer Fee — предмет переговоров. На вялом рынке продавцы охотнее берут на себя бо́льшую долю. На растущем — покупателю сложнее торговаться. Фиксируйте договорённость письменно.

2. Учитывайте срок владения продавца. Если продавец владеет объектом более пяти лет — SBT (3,3%) заменяется на гербовый сбор (0,5%). Разница существенная. При прочих равных выгоднее покупать у «долгосрочного» владельца: даже если он не снижает цену, общая сумма сборов при сделке окажется ниже.

3. Сравнивайте оценочную и договорную стоимость. Ряд налогов рассчитывается от бо́льшей из двух. Понимание оценочной стоимости объекта (её можно запросить в Land Office заранее) помогает точнее спрогнозировать расходы.

4. Покупайте у застройщика с акциями. Некоторые девелоперы в рамках промо-кампаний берут на себя Transfer Fee или его часть. Это реальная экономия — до нескольких сотен тысяч батов при покупке дорогого объекта.

5. Проведите деньги правильно. Для иностранных покупателей критически важно оформить международный перевод через банк с получением формы Thor Tor 3 (Foreign Exchange Transaction Form). Без неё вы не сможете зарегистрировать право собственности на кондоминиум. Подробнее об этом — в нашем гиде по переводу денег в Таиланд для покупки недвижимости.

6. Привлеките налогового консультанта. При крупных сделках или сложной структуре владения (через компанию) — это окупается. Консультант поможет выбрать оптимальную схему и избежать лишних платежей.