Налоги на недвижимость в Таиланде 2026: ставки, расчёт и льготы

Актуально на: июль 2026. Условия налогообложения недвижимости могут меняться — рекомендуем уточнять актуальные ставки в Land Department и Revenue Department перед сделкой.

Налоги на недвижимость в Таиланде — вопрос, который возникает у каждого, кто присматривает квартиру в Бангкоке, виллу на Пхукете или кондо в Паттайе. Какой процент заберёт государство при покупке? Сколько платить ежегодно? Кто из участников сделки оплачивает Transfer Fee, а кто — подоходный налог? В этом гиде разбираем все налоговые обязательства: от момента покупки до ежегодного владения. Здесь же — конкретный пример расчёта для кондоминиума стоимостью 3,5 млн бат, актуальные ставки Land and Building Tax и особенности для иностранцев. Если вы планируете покупку, загляните в полный гид по покупке недвижимости в Таиланде — там разобран весь процесс от выбора объекта до регистрации.

Какие налоги платят при покупке недвижимости в Таиланде

При покупке недвижимости в Таиланде возникает сразу несколько обязательных платежей, но налоговая база у них различается. Transfer Fee считают от оценочной стоимости, для гербового сбора и SBT может использоваться большая из оценочной и продажной стоимости, а WHT физлица рассчитывают от оценочной стоимости с учётом нормативного вычета.

Вот полный список налогов и сборов при сделке 💰:

• Transfer Fee (налог на передачу права собственности) — 2% от оценочной стоимости
• Stamp Duty (гербовый сбор) — 0,5% от оценочной или продажной стоимости (большей)
• Special Business Tax / SBT — 3,3% вместо гербового сбора во многих сделках при владении менее 5 лет; есть предусмотренные законом исключения
• Withholding Tax (подоходный налог при продаже) — прогрессивная шкала для физлиц или 1% для юрлиц

Важный нюанс: гербовый сбор и SBT не начисляются одновременно. Срок владения влияет на выбор платежа, но одного срока недостаточно: для SBT предусмотрены исключения, в том числе для некоторых сделок с основным местом проживания. Поэтому применимость сбора нужно подтвердить в Land Office по обстоятельствам конкретной сделки.

Все расчёты происходят в Земельном департаменте в день регистрации сделки. Покупатель и продавец приходят вместе, и налоги уплачиваются до передачи права собственности. Без оплаты регистрацию просто не проведут.

Налог на передачу права собственности (Transfer Fee) 2%

Transfer Fee — самый понятный из всех налогов при покупке. Ставка фиксированная: 2% от оценочной стоимости, определённой Земельным департаментом. Не от цены в договоре, а именно от государственной оценки.

На практике оценочная стоимость часто ниже рыночной, особенно для вторичного жилья. Для новостроек разница может быть меньше. Именно поэтому Transfer Fee Thailand 2% иногда оказывается приятнее, чем ожидал покупатель.

Кто платит? Распределение Transfer Fee фиксируют в договоре: сбор может лечь на покупателя, продавца или быть разделён между сторонами. На вторичном рынке часто встречается схема 50/50, но считать её обязательной нельзя. Кстати, если покупаете кондоминиум у застройщика, в маркетинговых материалах нередко пишут «Transfer Fee — on seller», но проверяйте мелкий шрифт.

Правительство периодически снижает Transfer Fee для определённых категорий жилья — проверяйте текущие условия в Land Department. Такие программы вводились в прошлые годы для стимулирования рынка, но каждая акция ограничена по срокам и условиям.

Гербовый сбор (Stamp Duty) и специальный бизнес-налог (SBT)

Эти два платежа — взаимоисключающие. Какой из них применяется, зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью.

Гербовый сбор (Stamp Duty)

Ставка: 0,5% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая сумма). Гербовый сбор применяется, когда сделка не облагается SBT; срок владения — один из факторов, но итог зависит и от предусмотренных законом исключений.

Гербовый сбор Таиланд — относительно небольшая сумма. Для квартиры стоимостью 3 млн бат это 15 000 ฿. Платит обычно продавец, хотя и здесь возможны договорённости.

Специальный бизнес-налог (Special Business Tax / SBT)

Ставка: 3,3% (3% налога + 10% муниципальная надбавка). SBT часто применяется, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет, но правило не безусловное. Если Land Office подтвердит применимость SBT, для квартиры за 3,5 млн бат расчётная сумма составит 115 500 ฿.

Отсчёт срока владения начинается с даты регистрации собственности в Land Department. Для продавца-юридического лица правила отличаются от правил для физлица, поэтому применимый платёж нужно проверить до сделки.

Когда SBT не применяется (даже при владении менее 5 лет):

• Продажа после получения наследства
• Продажа основного места проживания при выполнении установленных требований к регистрации продавца в домовой книге
• Безвозмездная передача законному ребёнку
• Другие прямо предусмотренные законом случаи, которые подтвердил Land Office

📋 Обратите внимание: если SBT применяется, гербовый сбор не начисляется. Двойного платежа не бывает.

Подоходный налог при продаже недвижимости (Withholding Tax)

Withholding Tax — самый сложный для расчёта налог при продаже. Его удерживают прямо в Земельном департаменте в момент регистрации сделки. Платит продавец.

Для юридических лиц

Расчёт простой: 1% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая). Для кондо за 3,5 млн бат — это 35 000 ฿.

Для физических лиц

А вот здесь сложнее. Withholding Tax продажа недвижимости Таиланд для физлиц рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога. Механизм такой:

1. От оценочной стоимости (appraised value) учитывается нормативный вычет, зависящий от срока владения
2. Полученная сумма делится на количество лет владения (неполный год считается за полный)
3. К расчётной «годовой» сумме применяется прогрессивная шкала
4. Результат умножается обратно на количество лет
5. Важно: расчёт основан на оценочной стоимости (appraised value), а не на продажной цене. Это ключевое отличие от SBT и гербового сбора.

Прогрессивная шкала Withholding Tax:

Подробнее о тайском подоходном налоге можно прочитать на официальном сайте Revenue Department.

Withholding Tax удерживается «авансом» в момент сделки. Продавец может потом подать годовую налоговую декларацию и зачесть уже уплаченную сумму. Если итоговый налог окажется меньше — разницу вернут. Но процедура возврата может занять время.

Пример расчёта всех налогов при покупке кондоминиума

Разберём конкретный пример. Кондоминиум: оценочная стоимость 3 000 000 ฿, продажная цена 3 500 000 ฿. Продавец — физическое лицо, владел квартирой 3 года.

Transfer Fee

2% от оценочной стоимости: 3 000 000 × 0,02 = 60 000 ฿

Special Business Tax (SBT)

Если Land Office подтвердит, что исключения не применяются, при владении менее 5 лет возникает SBT вместо гербового сбора. 3,3% от продажной цены (она выше оценочной): 3 500 000 × 0,033 = 115 500 ฿

Stamp Duty

Не начисляется, если Land Office подтвердил применение SBT.

Withholding Tax (продавец — физлицо)

Для физического лица нельзя просто разделить оценочную стоимость на годы владения и применить прогрессивную шкалу. В официальной формуле сначала учитывается нормативный вычет, размер которого зависит от срока владения, а уже затем рассчитывается налогооблагаемая сумма. Поэтому без подтверждённых исходных данных точную цифру WHT в этом примере не приводим.

⚠️ Важно: запросите предварительный расчёт в Land Office до подписания договора. Сотрудник Земельного департамента рассчитает WHT по утверждённой формуле с учётом оценочной стоимости, срока владения и применимого нормативного вычета.

Что можно посчитать заранее

В этом примере заранее видны Transfer Fee и SBT, но итоговую сумму сделки нельзя честно назвать без расчёта WHT. Долю Transfer Fee каждая сторона определяет договором; при схеме 50/50 на покупателя пришлось бы 30 000 ฿ из этого сбора.

Ежегодный налог на владение недвижимостью (Land and Building Tax) 2026

Land and Building Tax Thailand — ежегодный налог, который платит собственник земли и/или зданий. Он действует с 2020 года на основании Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019).

Ставки зависят от назначения недвижимости:

Для пустующей земли и зданий предусмотрена прогрессирующая надбавка: +0,3% каждые 3 года непрерывного неиспользования, максимум до 3%. Это государственный механизм стимулирования — чтобы земля не простаивала годами.

Для владельцев кондоминиумов сумма обычно невелика. Например, налог на владение недвижимостью Таиланд для жилого кондо с оценочной стоимостью 3 млн бат при минимальной ставке 0,02% составит всего 600 ฿ в год. Для разных типов недвижимости в Таиланде — кондо, вилла, таунхаус — базовые ставки одинаковые, но итоговая сумма зависит от оценки.

Налог начисляется на 1 января каждого года, а уведомления направляют местные органы власти. Для цикла 2026 года срок оплаты продлён до июля 2026 года; при оплате частями платежи приходятся на июль, август и сентябрь. Точные даты и доступность рассрочки нужно подтвердить в местной администрации, поскольку график может зависеть от официальных продлений. При просрочке начисляются предусмотренные законом доплаты.

Что Бангкок предлагает изменить в 2026 году

В июле 2026 года администрация Бангкока сообщила о подготовке пересмотра местных правил взимания Land and Building Tax. Для сельскохозяйственных участков предлагается поднять ставки на 0,02 процентного пункта: вместо диапазона 0,01–0,10% обсуждается диапазон 0,03–0,12%. Инициатива связана в том числе с участками, которые формально используются под сельское хозяйство, хотя фактически остаются городской землёй.

Пока это проект, а не действующая ставка. По информации Prachachat Turakij, администрация ещё готовит проект нормативного акта для рассмотрения губернатором и Советом Бангкока, после чего потребуется участие Министерства финансов и Министерства внутренних дел. Дата возможного вступления изменений в силу не названа. Поэтому владельцам недвижимости в столице лучше проверять начисление в районном офисе Бангкока и не использовать предложенные ставки для окончательного расчёта до официального утверждения.

Льготы и скидки по Land and Building Tax

Главная льгота — Primary Residence Exemption. Если недвижимость — ваше основное место проживания (имя собственника в домовой книге — табиен бан), действуют разные пороги освобождения:

• Земля + строение (дом, вилла): стоимость до 50 млн бат освобождается от налога
• Только строение без земли (типичный случай для кондоминиума, где иностранец владеет юнитом, но не землёй): стоимость до 10 млн бат освобождается

Для подавляющего большинства владельцев кондо стоимостью до 10 млн бат это означает нулевой ежегодный налог — при условии, что вы зарегистрированы по адресу.

Для сельскохозяйственной земли физических лиц тоже действует освобождение — до 50 млн бат оценочной стоимости.

К слову, о скидках, о которых часто спрашивают: размер временной помощи менялся по годам. В 2020–2021 годах применялось снижение на 90%, а в 2023 году — на 15%. На каждый год требуется отдельное постановление, поэтому прошлые льготы нельзя автоматически переносить на 2026 год — проверяйте актуальный статус в Revenue Department или местной администрации.

Кто платит какие налоги — покупатель или продавец

Вопрос «кто платит» — один из самых частых при сделках с недвижимостью в Таиланде. Налог может быть связан с конкретной стороной сделки, но распределение части расходов — прежде всего Transfer Fee — стороны закрепляют в договоре:

Но это теория. На практике распределение часто отличается — стороны договариваются индивидуально. Самая распространённая схема для вторичного рынка — делить Transfer Fee пополам. Застройщики при продаже новостроек иногда берут часть расходов на себя как маркетинговый стимул.

Все договорённости о распределении налогов нужно фиксировать в договоре купли-продажи до похода в Land Department. Подробнее о том, как выстроен процесс покупки недвижимости в Таиланде, читайте в отдельном гиде — там описан каждый этап от резервации до регистрации.

Особенности налогообложения недвижимости для иностранцев

Налоговые ставки в Таиланде одинаковы для тайцев и иностранцев. Transfer Fee, Stamp Duty, SBT, Withholding Tax и Land and Building Tax — всё по тем же процентам. Никаких дополнительных «налогов для нерезидентов» при покупке недвижимости нет.

Но есть нюансы, которые влияют именно на иностранных покупателей 📋:

Foreign Exchange Transaction (FET). При покупке кондоминиума иностранец обязан перевести полную сумму из-за рубежа через тайский банк и получить справку FET (Thor Tor 3). Без этого документа Land Department не зарегистрирует право собственности на иностранца. О том, как перевести деньги для покупки недвижимости через FET, у нас есть отдельный разбор.

Ограничения на владение. Иностранцы могут владеть кондоминиумами в рамках иностранной квоты (до 49% площади здания), а свободное владение землёй для них обычно запрещено. Редкое исключение требует одобренной законом инвестиции. Тайская компания допустима только как реальный бизнес с законной тайской структурой собственности — номинальные акционеры запрещены. Практические альтернативы включают зарегистрированную аренду, узуфрукт или право застройки; схему нужно проверять с независимым юристом. Подробнее — в материале про законы о недвижимости для иностранцев.

Налоговое резидентство. Если иностранец проводит в Таиланде 180 дней и более в году, он становится налоговым резидентом. Это может повлиять на обязательства по декларированию дохода от продажи или сдачи недвижимости в аренду. Условия могут зависеть от наличия соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA) между Таиландом и страной гражданства — уточняйте у налогового консультанта.

Доход от аренды. Если иностранец сдаёт недвижимость в аренду, доход облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале (те же ставки, что и WHT). Декларация подаётся ежегодно.

Налог на наследование и дарение недвижимости в Таиланде

С 2015 года в Таиланде действует Inheritance Tax Act B.E. 2558. Вот ключевые параметры:

Налог на наследство:

• 5% — для наследников прямой линии (потомки и предки)
• 10% — для остальных облагаемых наследников; супруг наследодателя освобождён от налога на наследство
• Порог: 100 млн бат. Наследство стоимостью ниже этого порога не облагается

Налог касается не только недвижимости, а всего наследуемого имущества в совокупности. Но для владельцев кондо стоимостью до нескольких десятков миллионов бат он фактически не применяется.

Дарение недвижимости: При дарении от родителей к детям (ascendant → descendant) первые 20 млн бат освобождены от налога. Сумма свыше может облагаться по ставке 5%. При дарении между супругами действует тот же порог. Для некоторых обычных или церемониальных подарков от лиц, не являющихся прямыми родственниками, предусмотрено освобождение до 10 млн бат, а к превышению может применяться выбор ставки 5%. Остальные случаи нужно проверять отдельно по статусу сторон, характеру передачи и правилам Revenue Department.

⚠️ Правила налогообложения дарений зависят от множества факторов: статус сторон, степень родства, вид имущества. Приведённые пороги — ориентиры, а не исчерпывающее руководство. Перед дарением недвижимости проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Льготная ставка Transfer Fee 0,5% применяется не ко всем наследственным и подарочным передачам. По таблицам Department of Lands она предусмотрена для передачи между предками и потомками либо супругами; в остальных случаях ставку нужно отдельно подтвердить в Land Office.

Подробнее о налоговой системе Таиланда для экспатов — в нашем отдельном гиде, где разобраны подоходный налог, DTA и обязательства по декларированию.

Как минимизировать налоговую нагрузку при покупке недвижимости

Полностью избежать налогов при покупке не получится — но есть легальные способы снизить общую сумму 💰:

1. Проверяйте оценочную стоимость заранее. Transfer Fee считается от государственной оценки. Если она значительно ниже рыночной цены — это работает в вашу пользу. Оценочную стоимость можно проверить на сайте Land Department или запросить в офисе.

2. Договаривайтесь о распределении налогов. Многие продавцы готовы взять на себя часть Transfer Fee. Это законно и фиксируется в договоре.

3. Учитывайте срок владения и исключения по SBT. Пять лет — важный ориентир, но основное место проживания и другие обстоятельства могут изменить применимый сбор. Попросите Land Office подтвердить, будет ли сделка облагаться SBT или гербовым сбором.

4. Primary Residence Exemption. Регистрация по адресу недвижимости (табиен бан) даёт освобождение от ежегодного Land and Building Tax: до 50 млн бат для дома с землёй, до 10 млн бат для кондоминиума (строение без земли).

5. Нанимайте юриста. Налоговые расчёты в Land Department делают сотрудники ведомства, но проверить их заранее и оптимизировать структуру сделки поможет квалифицированный юрист. Подробнее о том, зачем нужен юрист при покупке недвижимости, мы разбирали отдельно.

6. Следите за государственными программами. Правительство Таиланда периодически вводит временные снижения Transfer Fee и другие стимулирующие меры. Такие акции могут сэкономить десятки тысяч бат — но их сроки и условия каждый раз разные.